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二手房交易營改增在即 房屋增值越大繳稅越多

2016-03-16 來源:證券日報
 
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0746房產網:3月13日,國稅總局局長王軍表示,國稅總局將會同財政部,盡快公布“營改增”實施方案,最快有望于全國兩會后就提交審定。值得注意的是,此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個人二手房交易。


中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示,二手房交易環節實施“營改增”,并非一定會增加購房者的交易成本。

財政部2月17日發布的《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》顯示,除北上廣深城市外,所有住房(包括普通和非普通住房) 只要滿2年(含2年),對外銷售均免征營業稅。而北上廣深仍然適用去年老政策,滿2年(含2年)非普通住房,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征 收營業稅;滿2年(含2年)普通住房,才免征營業稅。


張大偉表示,在二手房交易未實施“營改增”之前,二手房交易環節中的營業稅只有部分房源繳納。目前2年內營業稅的稅基是銷售價格,未來如果將增值稅變成增值部分,那么稅基將變小。也就是說,即使日后改變,那么最后的稅基加稅率所造成的影響也比較有限。


另外,據易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進測算,如果按照目前營業稅征收的5.5%稅率來計算,那么,轉讓100萬元住宅且不考慮免征等因素,共需交納5.5萬元營業稅。如果二手房交易日后實施“營改增”,那么計算增值稅則需考慮銷項稅額以及進項稅額。


假設購房者購買了一套50萬元的住房,且目前價格上升至100萬元,則這個時候的進項稅額為50/(1+11%)*11%約為5萬元;而銷項稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬元,也就是說增值稅稅額約為5萬元。


如果購房者購買了一套90萬元的住房,且目前價格上升至100萬元,則這個時候的進項稅額為90/(1+11%)*11%約為9萬元;而銷項稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬元,這個時候的增值稅稅額則約為1萬元。


“從上述對比中基本能夠看出,房屋增值越大則需繳納越多的增值稅稅額;反之,房屋增值越小,繳納的增值稅稅額也就越少。”嚴躍進向《證券日 報》記者表示,從稅收角度來看,“營改增”能有效地調節二手房持有者的相關經濟利益。但是,稅率是否為11%或是否會有新的計算方法,還要看未來具體政策 的表述。

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